Les ventes de biens immobiliers en France entre 2020 et 2021[1] illustrent la bonne santé de ce marché :     

• le nombre de transactions dans l’ancien a augmenté de + 23 %,
• l’évolution des prix dans l’ancien progresse pour les appartements de + 5,9 %, et pour les maisons de + 8,9 %.

[1] Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE, DGFiP (MEDOC) & Banque de France –Novembre 2021

Le compromis de vente engage les deux parties (vendeur et acquéreur) pour la vente du bien. Cet acte peut être signé au choix :

• sous seing privé : entre vous (l’acheteur) et le vendeur seulement, la plupart du temps en présence d'un agent immobilier ;
• par acte authentique : généralement auprès du notaire du vendeur. La présence de votre notaire est possible, les deux notaires se partagent alors les honoraires.

Les mentions obligatoires sont nombreuses, tantôt engageantes, tantôt protectrices : 

•    vos coordonnées et celles du vendeur,

•    l'adresse du bien, la description précise du bien, de ses équipements et de ses annexes,

• un inventaire des équipements qui restent dans le logement,
• les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le bien,
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
• le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
• la durée de validité de la promesse de vente,
• la date limite de signature de l'acte de vente définitif,
• le délai de livraison du bien ou la date de disponibilité du bien,
• les clauses obligatoires et spécifiques au contrat de vente (clause suspensive d’obtention du prêt...),
• le dossier de diagnostics techniques immobiliers fournis par le vendeur (plomb, amiante…).

Depuis le 1^er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est opposable (comme les diagnostics relatifs à l'état des installations électriques ou la présence d'amiante ou de plomb), c’est-à-dire que le propriétaire engage sa responsabilité avec les informations contenues dans le DPE qu’il présente à l’acheteur. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document vous indique, en tant que futur acquéreur, une estimation de la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre.

La condition suspensive d’obtention de prêt.

Lorsque votre achat est financé par un prêt immobilier, le compromis de vente doit le mentionner et comporter une condition suspensive d'obtention du prêt pour vous protéger. En effet, la condition suspensive vous permet de renoncer à l’achat si vous n’obtenez pas le prêt immobilier demandé. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive et vous ne pouvez plus y renoncer, sauf à verser une indemnité au vendeur (c’est le dépôt de garantie qui représente 5 à 10 % du prix d’achat).

La rédaction de la condition suspensive d’obtention de prêt est souvent négligée ou réduite à l’utilisation d’une clause type peu adaptée. Il convient de faire attention aux éléments qui composent cette clause :

• Quel évènement est conditionnel ?
• À quelle date l’évènement doit-il être réalisé ? Et quel est l’effet du dépassement de cette date ? (contrat caduque ou sanction financière)
• La condition stipulée concerne uniquement le vendeur, l’acquéreur ou les deux parties ?
• La réalisation de la condition a-t-elle un effet rétroactif ?

Pour pouvoir renoncer à votre achat en revendiquant l'application de la clause suspensive, vous devrez démontrer avoir sollicité des établissements bancaires dans les conditions prévues, notamment en termes de délai. Vous devrez également démontrer que vous n’avez pas obtenu le financement dans des conditions au moins aussi contraignantes que celles prévues dans la clause : sur le plan de la durée, du montant ou encore du taux.

Si vous envisagez une acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt bancaire, vous devez, préalablement à tout engagement, vérifier certains points :

• votre capacité financière, c’est-à-dire quelle somme pouvez-vous emprunter selon la mensualité que vous pouvez rembourser ;
• votre protection en cas de licenciement, maladie, invalidité ou encore de décès, et pour cela choisir l’assurance-emprunteur adaptée à votre situation professionnelle, votre âge, etc.

Depuis le 1^er janvier 2022, le taux d'endettement est limité à 35 %, et la durée du prêt ne peut plus dépasser 25 ans, suite à une décision du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) que les établissements bancaires sont obligés de respecter.

Par exemple : si vous gagnez 2 000 € par mois, vos échéances de crédit assurances comprises (tous crédits confondus) ne peuvent pas dépasser 700 € par mois (soit 35 %).

Toutefois, les banques peuvent déroger à ces critères à hauteur de 20 % maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, ce qui semblait déjà être la proportion des crédits accordés au-delà du taux d’effort de 35 %. C’est pourquoi, malgré des conditions d’octroi en théorie plus « strictes », vous pouvez toujours emprunter pour financer votre achat immobilier. 

La banque vous octroie un crédit immobilier après étude de votre demande de financement et sous certaines conditions. Vous devez notamment souscrire une assurance-emprunteur (qui vous protège en cas de maladie, incapacité, perte d’emploi, etc.) mais aussi une garantie qui permet à l’organisme prêteur de se protéger en cas de non-remboursement de tout ou partie de votre emprunt. 

Il existe plusieurs possibilités pour garantir votre prêt immobilier :

Notez que le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est supprimé depuis le 1er janvier 2022[2].

En conclusion, acheter à crédit est possible, c’est même recommandé pour profiter de l’effet de levier du crédit (qui augmente votre capacité d’investissement). D’autant plus que malgré quelques légères fluctuations, le taux moyen des nouveaux crédits se maintient à son plus bas niveau pour le 8^ème mois consécutif : 1,06 % (hors assurance-emprunteur) sur une durée moyenne de 20 ans[3].

[2] Ordonnance du 15 septembre 2021 relative à la réforme du droit des sûretés

[3] Chiffres novembre 2021, Observatoire Crédit Logement / institut CSA

Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour l'obtenir, vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum qui dépend de la localisation de votre logement. Les revenus fiscaux à prendre en compte sont ceux de l'année N-2 (pour une demande de PTZ en 2022, il s'agit des revenus fiscaux de référence de 2020, inscrits sur votre avis d'imposition de 2021).

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique réalisés dans votre logement principal. Le montant maximal de l'éco-PTZ est compris entre 7 000 € et 30 000 € selon les travaux financés. Les conditions d'obtention de l'éco-PTZ diffèrent en fonction des travaux envisagés.

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) accorde des aides financières pour la réalisation de travaux dans votre logement datant d'au minimum 15 ans. Ce logement doit être votre résidence principale ou celle de votre locataire (dans le cas où vous seriez propriétaire-bailleur).



Les aides de l'Anah sont cumulables avec le PTZ et l’éco-PTZ. De plus vous bénéficiez de la TVA réduite (5,5 %) pour vos travaux.

Comme vous pouvez le voir, c’est le bon moment pour investir en immobilier. Ce type d’investissement vous est accessible en direct pour l’achat de votre résidence principale ou d’un logement locatif, ou de façon « indirecte » via l’acquisition de parts de SCPI. 

Pour vos investissements locatifs vous pouvez choisir un projet avec ou sans dispositif fiscal, en fonction de votre situation et de vos objectifs. Il y en a pour tous les goûts, n’hésitez pas à nous solliciter afin que l’on détermine ensemble ce qui vous correspond le mieux.

Le prix d'un trimestre racheté est déterminé en fonction de votre âge au moment du rachat, de l’option choisie, et du montant de vos revenus annuels d'activité. Plus vous êtes jeune au moment du rachat de trimestre, moins celui-ci est coûteux.

Quelle option choisir ?

Votre pension de retraite dépend de la durée d’assurance (c’est-à-dire du nombre de trimestres cotisés) et du taux de liquidation de votre pension. Attention : si vous prévoyez de prendre votre retraite à l’âge du taux plein (c’est-à-dire à l’âge légal de départ à la retraite augmenté de 5 ans, soit 67 ans actuellement), le rachat de trimestre ne présente aucun intérêt au niveau du montant de votre pension. En effet à cet âge-là, votre retraite sera automatiquement liquidée à taux plein quelle que soit la durée d’assurance acquise. 

Vous pouvez racheter des trimestres soit au titre du taux seul, soit au titre du taux et de la durée d’assurance :

• Option 1 : versement pour la retraite au titre du taux seul

Une décote (également appelée « coefficient de minoration ») s’applique au montant de votre pension de retraite si vous n’avez pas atteint le nombre de trimestres vous permettant de liquider votre retraite au taux plein[5]. Cette décote a pour effet de « minorer » le taux de liquidation de votre pension. Le rachat de trimestre avec l’option pour le versement au titre du taux seul vous permet uniquement d’atténuer le coefficient de minoration appliqué à votre pension de retraite. Ainsi, seule la décote est impactée positivement avec ce type de rachat. Cette option, moins coûteuse, vous permet donc d’augmenter le taux pour le calcul de votre pension mais pas le nombre de trimestres pris en compte dans le calcul. Son prix est compris entre 1 055 et 4 059 € par trimestre racheté.

• Option 2 : versement pour la retraite au titre du taux et de la durée d'assurance

Cette option permet d'atténuer la décote et d'augmenter le nombre de trimestres pris en compte pour le calcul de la durée d'assurance. Vous l’aurez compris, cette option est plus couteuse mais également plus efficace puisqu’elle agit positivement sur tous les paramètres du calcul de votre pension de retraite. Son prix est compris entre  1 564 et 6 015 € par trimestre racheté. Le choix entre ces deux options dépend de votre situation personnelle : votre âge, le nombre de trimestres manquants, votre situation financière, etc.

De plus, les sommes versées pour racheter des trimestres de retraite sont déductibles de vos revenus imposables, l’année du versement, sans limite de montant. En réduisant le montant de vos revenus imposables, vous diminuez votre impôt sur le revenu. Plus votre taux d’imposition est élevé, plus le gain fiscal est important. 

Par exemple, si vous versez 5 000 € pour racheter un trimestre de retraite et que votre taux d’imposition  est de 30 %, vous pouvez réaliser jusqu’à environ 1 500 € de gain fiscal (5 000 € x 30 %). 

Attention, il s’agit d’une charge déductible de votre revenu imposable. Si vous êtes non-imposable ou que vous ne disposez que de peu de revenus imposables, cette opération ne vous apporte rien d’un point de vue fiscal.

[5] Le taux plein est de 50 %.

Téléchargez la lettre patrimoniale PF & Associés Conseil du 4T2021 au format PDF :u titre